L’indexation des loyers avant et après la Loi ALUR du 24 mars 2014

L’indexation des loyers avant et après la Loi ALUR du 24 mars 2014

• Avant la Loi ALUR : dispositions antérieure en faveur du propriétaire

On prendra pour exemple Monsieur X. Ce dernier vit depuis vingt ans dans un appartement sans que sa propriétaire n’ait jamais demandé que son loyer soit indexé, de sorte que le loyer n’a jamais augmenté depuis vingt ans.

Après vingt ans sans jamais avoir indexé le loyer, la propriétaire envoie à Monsieur X une lettre en lui indiquant qu’il entendait faire usage de la clause d’indexation stipulée au contrat de bail.

La propriétaire a recalculé le loyer comme s’il avait été indexé depuis l’origine, le futur loyer s’en trouvant augmenté de 300 euros.

Impossible, se dit Monsieur X;

A priori, c’est au propriétaire de demander l’indexation, et s’il ne le fait pas, il ne peut pas demander une augmentation de loyer rétroactivement. Au surplus, l’article 2 du Code civil ne devrait pas permettre de solliciter rétroactivement l’indexation des loyers.

Mais, cela serait se fourvoyer puisqu’il ne s’agit pas de rétroactivité mais d’automaticité de la clause d’indexation. Les parties sont libres de prévoir dans le contrat une indexation automatique qui sera réputée avoir joué tous les ans, peu importe que le propriétaire s’en soit prévalu dans les faits.

Ainsi, il est tout à fait possible de demander l’indexation d’un loyer sur plusieurs années. En effet, la plupart des clauses d’indexation sont rédigées de telle manière que la jurisprudence considère qu’elles produisent automatiquement leur effet et ne nécessitent donc pas une quelconque manifestation de volonté de la part du bailleur. (CA Nîmes, 2e ch. sect. A, 21 oct. 2010 : JurisData n° 2010-021884)

En conclusions, la propriétaire peut solliciter de bon droit le paiement des arriérés relatifs à l’indexation du loyer sur 5 ans du fait de l’automaticité de la clause d’indexation prévue au contrat.

Il appartiendra à Monsieur X que la propriétaire s’était engagée dans un acte non équivoque à ne pas solliciter l’augmentation des loyers. (Cass. 3e civ., 22 janv. 1997)

A défaut, Monsieur X pourra tenté de prouver que la propriétaire a accepté durant 20 années le paiement du loyer non indexé en délivrant des quittances.

• Après la Loi ALUR du 24 mars 2014 : dispositions à venir en faveur du locataire

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 le propriétaire qui ne réalise pas la révision chaque année en perd le bénéfice.

En outre, l’indexation ne joue que pour l’avenir.

En effet, en aucun cas, l’indexation ne peut faire l’objet d’un rattrapage rétroactif.

Toutefois, de manière transitoire, jusqu’au 26 mars 2015, les propriétaires peuvent continuer à appliquer les anciennes règles d’indexation et mettre à jour leur loyer depuis la date de la dernière indexation et peuvent demander le rattrapage sur les 5 dernières années.

A tout le moins, la révision du loyer doit être mentionnée dans le contrat de location.

La méthode de calcul ne change pas : pour calculer le nouveau loyer, on utilise l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. On mentionne dans le contrat de location le dernier indice publié lors de sa signature. Chaque année, à la date anniversaire du contrat, on effectue le calcul suivant :

Nouveau loyer = loyer en vigueur x nouvel indice/ancien indice

Depuis la loi ALUR, le propriétaire doit manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception même si les modalités ne sont pas précisées.

Si le propriétaire ne manifeste pas sa volonté dans le délai d’un an suivant sa prise d’effet, la révision est perdue. Si le propriétaire manifeste sa volonté tardivement mais dans le délai d’un an, l’indexation ne joue que pour l’avenir : le propriétaire ne peut demander de rattrapage rétroactif.

Jusqu’au 26 mars 2015, le propriétaire peut réaliser l’indexation du loyer depuis la date de la dernière indexation (ou de la date de la signature du bail s’il n’y a jamais eu d’indexation). En outre, il peut demander au locataire de payer le manque à gagner sur les cinq dernières années.